Por Miguel Ángel Mancheño, Abogado Consultor y ponente en Municipios en Transición.
Es imprescindible y urgente repensar de manera integral el desarrollo de la ciudad, revisando el modelo de ciudad existente y propugnando uno nuevo que pivote sobre las siguientes premisas:
El modelo de ciudad deseable
Tanto la LOUA como el Plan de Ordenación Territorial de Andalucía, apuestan por un modelo de ciudad continua e integrada y densa, poniendo como ejemplo la estructura de la ciudad mediterránea. Los rasgos de ese modelo deseable, expuestos de forma sucinta, podrían ser:
- Ciudad continua, compacta y densamente poblada
- Ciudad integrada social y funcionalmente
- Ciudad sostenible ambientalmente
- Ciudad democrática
- Ciudad equipada
- Un hábitat dotado de equipamientos básicos de proximidad
- Un hábitat
OBJETIVO CENTRAL QUE DEBE PERSEGUIR UN PMVS
Un PMVS debe tener como objetivo central transformar las necesidades de vivienda detectadas en demanda efectivamente satisfecha. Ello se logrará mediante la programación (en cantidad, precio, régimen de tenencia y tipología), de una ordenada oferta ajustada a los programas e instrumentos diseñados en el plan de vivienda y suelo que rija en la comunidad, en el plan estatal, si lo hubiera y en aquellos instrumentos equivalentes que los puedan revisar o sustituir en el futuro.
Para lograr este objetivo central del PMVS, es preciso actuar, sucesivamente, en dos direcciones:
- Primera: identificando y clarificando la demanda existente, analizando sus distintos perfiles para establecer el correlato de las distintas ofertas basadas en los programas del Plan de vivienda andaluz.
- Segunda: identificando los problemas que condicionan (y a veces determinan) la viabilidad de la transformación efectiva de esa demanda en demanda efectivamente satisfecha.
En relación con esta segunda línea, el PMVS, debe poner en marcha estrategias dirigidas a lograr la viabilidad de lo planificado; superando, así, los problemas que condicionan el desarrollo de las políticas de vivienda.
LA CUESTIÓN DEL ACCESO A LA VIVIENDA COMO PROBLEMA
LA VIVIENDA Y LA CIUDAD
Las ciudades albergan múltiples funciones sociales (estas son las más importantes):
- Habitar
- Producir
- Intercambiar o transmitir conocimientos
- Prestar o intercambiar servicios varios.
LA VIVIENDA COMO SOPORTE DEL PROYECTO VITAL
La Ciudad Viva no podrá llegar a ser, NO PODRÁ DARSE, sin garantizar el ejercicio efectivo del derecho de sus habitantes al acceso a una vivienda adecuada.
Qué es una vivienda adecuada y cómo garantizar el acceso de toda la población a su disfrute, son cuestiones de extrema pertinencia, sobre las que todo PMVS está obligado a plantear respuesta, analizando las múltiples y diversas experiencias y perspectivas desde las que se está abordando hoy la resolución del problema.
Para ello interesa considerar la cuestión desde varios ángulos:
- El modo de producción de la vivienda
- los modelos de construcción y promoción
- el régimen de tenencia de la vivienda
LA VIVIENDA COMO PROBLEMA
El proyecto vital de la mayoría de los seres vivos precisa, como base, de una madriguera, un cubil o cobijo frente a las agresiones exteriores y las inclemencias meteorológicas.
En el mundo de hoy, más de mil millones de personas se resguardan en “viviendas” precarias y, cada año, éste número crece rápidamente fruto del éxodo masivo de las poblaciones rurales hacia las grandes aglomeraciones urbanas, sobre todo en Asia, África y América latina.
Pero son miles de millones más, las que en todo el mundo, deben sacrificar gran parte de sus ingresos, durante casi toda su vida para procurarse un techo, muchas veces, inadecuado.
Resulta sorprendente que, a día de hoy, el acceso fácil a una vivienda adecuada, parezca cada vez más lejano.
La cuestión de la vivienda, una necesidad esencial en la vida de los individuos y las familias, sigue sin solución.
EL FRACASO DEL MERCADO
Este modelo de producción de suelo residencial y vivienda que tan estrepitosamente ha fracasado una vez más, se ha basado en las siguientes ideas repetidas como “mantras” hasta la extenuación:
Cuanto más suelo disponible más mercado.
El mercado redistribuye, sabia y misteriosamente (la mano invisible) los recursos.
Cuanta más libertad de mercado, más competencia, más calidad y menor precio
Cuanta más oferta, más bajarán los precios de los distintos productos de vivienda.
En este contexto, las viviendas protegidas no son convenientes, pues distorsionan el libre mercado y no son necesarias salvo para insolventes y “pobres de solemnidad”; y eso es cosa de la administración pública.
Este modelo, fracasado desde el punto de vista de la sostenibilidad social, económica y ambiental, y que ha resultado extraordinariamente lucrativo para unos pocos, tiene los siguientes rasgos:
- Creación de desarrollos urbanos, ocupando nuevos territorios rurales, olvidando la actuación de recualificación de la ciudad consolidada.
- Desarrollos dispersos, de media y baja densidad residencial, menos eficientes ambientalmente que los desarrollos densos y compactos.
- Viviendas destinadas a la venta, olvidando el fomento de las viviendas en régimen de alquiler.
- Construcción de viviendas nuevas frente a la rehabilitación del parque residencial existente (25 millones de viviendas), gran parte del cual está en muy mal estado y es energéticamente muy ineficiente.
- Una oferta basada en viviendas en régimen libre de alto precio, desconectada de la capacidad económica de la demanda real.
HACIA UNA NUEVA CULTURA URBANA
Resulta necesario, por tanto, un cambio de cultura en la sociedad, en las administraciones públicas, técnicos, promotores y agentes económicos, y en los usuarios en general, mediante la reflexión y el debate, enmarcado en el convencimiento de que después de la crisis en el sector de vivienda nada podrá volver a ser igual, afortunadamente.
Mientras que la crisis financiera ha provocado ríos de tinta acerca de la necesidad de regular los mercados financieros, sorprende la exigua reflexión pública sobre la necesidad de regular los mercados inmobiliarios.
Esa reflexión y ese debate imprescindible deben girar en torno al cuestionamiento de los anteriores “mantras” o “mitos” que la realidad una y otra vez desmiente. Es momento de plantearse otras cuestiones.
La vivienda no puede considerarse una mera mercancía, sino un bien de primera necesidad.
PROPICIAR UN CAMBIO DE MODELO
Necesitamos un modelo que se sustente sobre la triple exigencia de sostenibilidad:
- Sostenibilidad social
- Sostenibilidad ambiental
- Sostenibilidad económica
Un modelo que pivote sobre el liderazgo público como fuerza impulsora y reguladora de los mercados.
LA IMPORTANCIA DE LA CONTINUA RECUALIFICACIÓN DE LA CIUDAD EXISTENTE.
La decisión de dar prioridad a recualificar la ciudad existente, consolidada, sobre los nuevos crecimientos urbanos en el territorio deriva de consideraciones de diversa índole, todas ellas de gran trascendencia, que a continuación se citan:
- Económicas: se opta por revalorizar un patrimonio existente en vez de dejar que se desvalorice y se arruine.
- Urbanas: La ciudad como organismo vivo que es, necesita una continua renovación física, tecnológica y social.
- Histórico – culturales: siendo la ciudad historia y cultura construida, es preciso mantener un delicado equilibrio entre conservación y renovación urbana.
- Sociales: la ciudad es el escenario de la vida de sus habitantes, su territorio referencial. Fijar la población en su barrio de siempre posibilita fomentar su participación en la cosa pública urbana.
- Ambientales: la acción más sostenible es, en general, la que no se realiza. La vivienda y la ciudad que menos huella ecológica produce es la existente, frente a cualquier barrio de nueva construcción.
UN FUERTE LIDERAZGO PÚBLICO
En definitiva, podríamos considerar que sostenibilidad arquitectónica, sostenibilidad urbana, sostenibilidad social, involucración del mundo del conocimiento y gestión pública constituyen los principios o valores sin el concurso de los cuales, la transformación de la ciudad consolidada se antoja inviable.
HACIA UN NUEVO MARCO OPERTATIVO PARA EL SECTOR
La Comunidad Autónoma de Andalucía se ha ido dotando de instrumentos para una intervención pública eficaz en el mercado de suelo y vivienda en los términos y la dirección que han sido expuestos.
La limitación cuantitativa establecida al crecimiento urbano en la Norma 45 del Plan de Ordenación Territorial de Andalucía (POTA) combinada con la exigencia de la Ley Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía de que los Planes Generales de Ordenación Urbanística prevean obligatoriamente el suelo residencial necesario para atender la demanda de vivienda protegida, expresada en los Registros Públicos Municipales, debería tener unas repercusiones profundas en el enfoque de las prioridades de los nuevos suelos residenciales a sectorizar en el planeamiento urbanístico general.
PRINCIPIOS PARA UN NUEVO URBANISMO